YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ, ORTAK TAPULU EV VE TARLA GİBİ TAŞINMAZLARIN SATIŞINDA KULLANILAN VE KAMUOYUNDA “ŞUFA HAKKI” OLARAK BİLİNEN ÖN ALIM HAKKINA İLİŞKİN DİKKAT ÇEKEN BİR KARARA İMZA ATTI.
KARARA GÖRE, PAYLI MÜLKİYETE KONU ÖZELLİKLE TARLALARDA, HAK SAHİPLERİNE AİT BÖLÜMLERİN SINIRLARI FİİLEN VE AÇIK ŞEKİLDE BELİRLİ DEĞİLSE SATIŞ İŞLEMİ YAPILAMAYACAK. YÜKSEK MAHKEME, SINIRLARI NETLEŞMEMİŞ PAYLARIN SATIŞININ HUKUKİ İHTİLAFLARA YOL AÇABİLECEĞİNE İŞARET ETTİ.
ÖTE YANDAN KARARDA, SATIŞ ÖNCESİNDE ÖN ALIM (ŞUFA) HAKKINI KULLANACAĞINI BEYAN ETMEYEN PAYDAŞLARIN, SATIŞ GERÇEKLEŞTİKTEN SONRA BU HAKKA DAYANARAK TALEPTE BULUNAMAYACAĞI DA VURGULANDI.
KARAR, RESMİ GAZETE’DE YAYIMLANARAK YÜRÜRLÜĞE GİRDİ.
ŞUFA (ÖN ALIM) HAKKI NEDİR?
ŞUFA HAKKI; PAYLI MÜLKİYETTE HERHANGİ BİR PAYDAŞIN, KENDİ PAYINI ÜÇÜNCÜ BİR KİŞİYE SATMASI HÂLİNDE DİĞER PAYDAŞLARA O PAYI ÖNCELİKLİ OLARAK SATIN ALMA İMKÂNI TANIYAN BİR HAKTIR. AMAÇ, TAŞINMAZIN YABANCI KİŞİLERE GEÇMESİNİ ÖNLEMEK VE MEVCUT ORTAKLIK YAPISINI KORUMAKTIR.
MİRAS YOLUYLA EDİNİLEN TAŞINMAZLAR İÇİN KRİTİK
KARAR ÖZELLİKLE MİRAS YA DA SATIN ALMA YOLUYLA EDİNİLMİŞ, BİRDEN FAZLA HİSSEDARI BULUNAN TEK TAPULU TARLALAR AÇISINDAN ÖNEM TAŞIYOR. UYGULAMADA, HİSSEDARLAR ARASINDA PAY SINIRLARININ FİİLEN BELİRLENMEMİŞ OLMASI SIKÇA UYUŞMAZLIKLARA NEDEN OLUYOR.
YARGITAY’IN BU KARARIYLA BİRLİKTE:
PAY SINIRLARI BELİRLENMEMİŞ HİSSELERİN SATIŞINDA DAHA DİKKATLİ OLUNMASI GEREKECEK.
ÖN ALIM HAKKININ ZAMANINDA VE USULÜNE UYGUN ŞEKİLDE KULLANILMASI ÖNEM KAZANACAK.
SATIŞ SONRASINDA GERİYE DÖNÜK HAK İDDİALARININ ÖNÜ BÜYÜK ÖLÇÜDE KAPANACAK. UZMANLARA GÖRE KARAR, ORTAK TAPULU TAŞINMAZLARDA YAŞANAN ANLAŞMAZLIKLARIN AZALTILMASI VE HUKUKİ BELİRLİLİĞİN SAĞLANMASI AÇISINDAN EMSAL NİTELİĞİ TAŞIYOR.
ORTAK TAPUDA SATIŞTA DAVA HAKKI NASIL İŞLİYOR?
PAYLI MÜLKİYETE KONU BİR TAŞINMAZDA HİSSEDARLARDAN BİRİ PAYINI ÜÇÜNCÜ BİR KİŞİYE SATTIĞINDA, DİĞER PAYDAŞLARDAN HERHANGİ BİRİ DAVA AÇARAK SÖZ KONUSU PAYI ÖNCELİKLİ SATIN ALMA TALEBİNDE BULUNABİLİYOR. BU HAK, HUKUKEN “YASAL ÖN ALIM HAKKI” (ŞUFA HAKKI) OLARAK TANIMLANIYOR.
HUKUKİ TANIMA GÖRE, YASAL ÖN ALIM HAKKI TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KANUNDAN DOĞAN, ÖZEL HUKUK NİTELİĞİNDE BİR KISITLAMASIDIR. BU KISITLAMA, ANCAK BİR PAYDAŞIN PAYINI ÜÇÜNCÜ KİŞİYE SATMASI VE DİĞER PAYDAŞ YA DA PAYDAŞLARIN BU HAKKI DAVA YOLUYLA KULLANMASI HÂLİNDE ORTAYA ÇIKAR.
YARGITAY İNCELEDİ: TARLADA SINIR ÇİZGİSİ BELİRLEYİCİ
YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ, 21 OCAK 2026 TARİHLİ VE RESMİ GAZETE’DE YAYIMLANAN KARARINDA ÖNÜNE GELEN BİR UYUŞMAZLIĞI İNCELERKEN ÖNEMLİ BİR AYRINTIYA DİKKAT ÇEKTİ.
DAVA KONUSU OLAYDA, ORTAK TAPULU BİR TARLADA PAY SAHİPLERİNDEN BİRİ HİSSESİNİ ÜÇÜNCÜ KİŞİYE SATTI. SATIŞIN ARDINDAN DİĞER BİR PAY SAHİBİ, ÖN ALIM HAKKINI KULLANMAK AMACIYLA DAVA AÇARAK PAYIN KENDİ ADINA TESCİLİNİ TALEP ETTİ.
ANCAK SATIŞ YAPAN PAY SAHİBİ SAVUNMASINDA, TAŞINMAZDA FİİLİ TAKSİM BULUNDUĞUNU, YANİ HERKESİN KULLANIM ALANININ BELİRLİ OLDUĞUNU İLERİ SÜRDÜ. YEREL MAHKEME DE BU SAVUNMAYI DİKKATE ALARAK DAVAYI REDDETTİ.
DOSYA, ADALET BAKANLIĞI’NIN KANUN YARARINA TEMYİZ BAŞVURUSU ÜZERİNE YARGITAY’IN ÖNÜNE GELDİ.
BİLİRKİŞİ RAPORU: FİİLİ TAKSİM YOK
DOSYADAKİ BİLİRKİŞİ İNCELEMESİNDE, TARLANIN BOŞ OLDUĞU, EKİLİ OLMADIĞI VE SINIR ÇİZGİLERİNİ GÖSTEREN HERHANGİ BİR İŞARET YA DA HAT BULUNMADIĞI TESPİT EDİLDİ. BUNA RAĞMEN YEREL MAHKEMENİN BU TESPİTİ KARARINDA YETERİNCE DEĞERLENDİRMEDİĞİ BELİRTİLDİ.
YARGITAY KARARINDA ŞU İLKEYE YER VERİLDİ:
EĞER TAŞINMAZ PAYDAŞLAR ARASINDA FİİLEN TAKSİM EDİLMİŞ, HERKES BELİRLİ BİR BÖLÜMÜ KULLANIYOR VE PAYDAŞLARDAN BİRİ YALNIZCA KENDİ KULLANDIĞI KISMI ÜÇÜNCÜ KİŞİYE SATIYORSA, SATIŞ ANINDA BU KULLANIM ALANINA İTİRAZ ETMEYEN PAYDAŞIN SONRADAN ÖN ALIM HAKKINI KULLANMASI, TÜRK MEDENİ KANUNU’NUN 2. MADDESİNDE DÜZENLENEN DÜRÜSTLÜK KURALI İLE BAĞDAŞMAZ.
ANCAK SOMUT OLAYDA FİİLİ TAKSİMİN VARLIĞI İSPATLANAMADIĞINDAN, YARGITAY TAŞINMAZDA FİİLİ TAKSİM BULUNMADIĞI KABUL EDİLEREK ÖN ALIM HAKKI ŞARTLARININ YENİDEN DEĞERLENDİRİLMESİ GEREKTİĞİNE HÜKMETTİ VE YEREL MAHKEME KARARINI BOZDU.
SATIŞ ANINDA İTİRAZ ÖNEMLİ
KARAR, İKİ ÖNEMLİ NOKTAYA İŞARET EDİYOR:
TAŞINMAZDA GERÇEKTEN FİİLİ TAKSİM BULUNUP BULUNMADIĞI SOMUT DELİLLERLE ORTAYA KONULMALI.
PAYDAŞLAR, SATIŞ SIRASINDA HAK İDDİASINDA BULUNMUYORSA, SONRADAN AÇILACAK DAVALAR DÜRÜSTLÜK KURALI ÇERÇEVESİNDE DEĞERLENDİRİLECEK.
UZMANLARA GÖRE KARAR, ÖZELLİKLE MİRAS YOLUYLA İNTİKAL EDEN VE BİRDEN FAZLA HİSSEDARI BULUNAN TARLA VE ARSA GİBİ TAŞINMAZLARDA YAŞANAN ÖN ALIM DAVALARINA YÖN VERECEK NİTELİKTE.
0 Yorumlar